建物は築年数が経過すれば劣化損傷するので劣化損傷の存在は中古建物の売買の前提となっています。
中古建物の売買では経年劣化の存在を考慮して売買代金が決まりますので経年劣化の程度が当事者の想定している範囲であれば建物の不具合は瑕疵とはいえません。（瑕疵とは目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることを言います。）
令和２年4月１日以降、改正民法により売主の瑕疵担保責任は契約不適合責任に改正されました。契約不適合責任では売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」である場合に売主は責任を負うとされています。
経年劣化の程度が当事者の想定している範囲を超えている場合であれば「契約の内容に適合しないもの」となり、売主は契約不適合責任を負うこともあり得ると考えられます。
ようするに契約内容に適合するか否かが問題となります。中古建物を売買する際、売主としては認識している建物の不具合について重要事項説明書や物件状況確認書に明確に記載することが後の紛争を予防するために重要になっていくと考えられます。
物件状況確認書は売主が現在知っている売買物件の状況について説明したものです。よってその記載内容が全て客観的事実に合致することを前提として売買契約がとり行われるとは考えません。ただし、知っていることは隠さず説明してください。
